La loi ALUR contraint les syndics à se punir eux mêmes !!

On ne peut pas se faire justice soi même ... mais le législateur, jamais à court d'idée, cherche à innover en proposant que ce soient aux syndics de copropriétés de se punir eux mêmes lorsqu'ils seront défaillants. Original non ? Et puis, ça paraît tellement réaliste !!! Voyons ça rapidement.

Ce n'est plus la peine de rouspéter contre votre syndic,
il va s'infliger une punition pour ne pas avoir été sage !

Vous avez sans doute entendu parler de la loi ALUR, un joli acronyme qui désigne la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014 (pour ceux qui étaient passés à coté de l'information ... vous serez fouetté sur la place publique car vous avez oublié que nul n'est sensé ignorer la loi). Bref, cette loi a créé un nouvel article 8-2 dans une loi du 10 juillet 1965 qui concerne les immeubles en copropriété, et cet article impose désormais au syndic de copropriété de réaliser une "fiche synthétique" contenant des informations financières et techniques concernant l'immeuble qu'il a en charge...

Et là j'en voit certain se dire : "Super, fantastique ... depuis le temps qu'on l'attendait !" Si, si, je vous assure qu'il y a des malades qui se réjouissent de telles choses qui, pour la plupart d'entre nous, susciteront au mieux une réaction du genre : "euh, et alors ?"...

Bon, re-bref, je passe sur le fait qu'il faudra attendre un hypothétique décret pour savoir ce que contiendra cette fiche. Je passe aussi sur l'utilité d'un tel document qui est uniquement mentionné dans l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation et doit servir à informer les acquéreurs d'un lot de copropriété. Ce qui m'intéresse aujourd'hui c'est la chose suivante : comment faire respecter ce texte ... autrement dit, comment on sanctionne le non respect des obligations qui pèsent sur le syndic. L'article 8-2 prévoit que : 

"Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice."

Bien sûr, comme souvent, lorsqu'on décortique un peu le texte on se rend compte qu'il n'est pas clair et créé des confusions. Le texte distingue deux hypothèses :

• si le syndic n'a pas fait la fiche synthétique : les propriétaires pourront demander sa révocation (un syndic viré pour ne pas avoir rempli une fiche d'information ... ce serait pas un peu disproportionné ?)
• si la fiche existe mais que le syndic ne la met pas "à disposition" d'un copropriétaire : la sanction est alors financière ... et c'est là que ça devient original.

Voilà l'instrument dont tous les
syndics vont devoir se munir.

Le principe est que la sanction financière doit être prévue dans le contrat du syndic et elle sera déduite des honoraires du syndic. Cela revient donc à demander au syndic de s'auto-flageller en ayant prévu lui-même combien de coup de fouets il allait s'infliger (bien sûr, les masochistes ne comprendront pas où est le problème). C'est moi ou j'ai l'impression que personne n'a réalisé que c'était vraiment contraire au bon sens. Qui peut croire que, si je ne suis pas sage, je vais me punir moi même comme un grand sachant en plus que c'est moi qui ait décidé quelle punition je vais m'infliger ? On savait nos législateurs doux rêveurs mais là ça confine à la naïveté sur la nature humaine !

En outre, la mise en oeuvre d'une telle mesure va donner lieu à nombreuses difficultés car le texte laisse plusieurs questions en suspens :

• quelle est la sanction si le syndic ne prévoit pas de sanction financière dans son contrat ?
• qui définira le montant de la sanction financière ? A priori, ce n'est pas le législateur mais les contractants qui doivent se mettre d'accord. Dans la pratique, ce sera le syndic qui fixera le montant et on imagine mal comment des copropriétaires pourraient le négocier car comment pourraient-ils l'évaluer sans comprendre à quoi servira cette fiche.
• que signifie mettre à disposition la fiche synthétique ? Est-ce permettre aux copropriétaires de consulter la fiche dans les locaux du syndic, imposer au syndic de fournir un exemplaire à celui qui la demande ? (personnellement, je penche pour cette dernière solution vu que l'objectif est notamment que la fiche puisse être annexée à une acte de vente, ce qui suppose donc que le vendeur ait un exemplaire papier ... ça semble évident dit comme ça, mais c'est encore mieux si le texte le disait expressément)
• quand un copropriétaire peut-il demander la fiche ? Dans mon esprit pervers, je me suis imaginé un propriétaire qui , tous les 15 jours, demanderait à avoir la fiche si bien que le syndic finirait bien par ne pas ne plus lui fournir ... et pourrait alors être sanctionné pour cette défaillance ! 

Vous allez dire que ça fait beaucoup de choses à régler ... mais rassurez-vous bon le texte ne s'appliquera pas avant fin 2016 pour les plus grosses copropriété et fin 2018 pour les plus petites. Ouf ! Le législateur a donc au moins deux ans pour revoir sa copie mais on se demande bien, dans ce cas, l'urgence qu'il y avait à pondre un texte aussi imprécis et loin des réalités pratiques.

Bref, encore un texte bien pensé et dont l'application ne posera aucun problème !

---